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最高人民法院頒布施行了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》），其中第六條規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！痹撍痉ń忉尦雠_后，由于規定較為原則，評判標準比較模糊，對被執行人“唯一住房”（以下簡稱“唯一住房”）能否執行，如何執行的問題觀點不一、做法各異、造成不少困惑，嚴重影響了執行效率與司法權威。
一、典型案例
2010年起，郭某富因經營不善，拖欠了3名工人工資11043元及4名供貨商貨款近73萬余元，被工人及供貨商起訴到法院。上述系列案經中山市第二人民法院審理后，陸續發生法律效力。申請執行人申請強制執行，在執行過程中，2010年10月15日，法院依法作出執行裁定書，查封了被執行人郭某富名下位于中山市南頭鎮將軍村的房地產一處。并依法處理了被執行人郭某富所有的其它財產。因被執行人郭某富、楊某婀以上述被查封房屋系被執行人及其扶養家屬唯一住房為由向法院提出執行異議，法院依法中止執行該房產。2011年3月31日，法院依法作出《執行款的分配方案》。4月12日，法院依法作出執行裁定，駁回郭某富、楊某婀的異議申請。裁定送達后，被執行人向中山市中級人民法院提起復議申請。6月2日，中山市中級人民法院經審查認為上述被查封的房屋（建筑面積178.22平方米）遠遠超過被執行人及其扶養的家屬最低生活所必需的居住房屋面積標準并裁定駁回郭某富、楊某婀的復議申請，維持中山市第二人民法院的上述裁定。2012年2月15日，法院依法拍賣被執行人郭某富名下的位于中山市南頭鎮將軍村的房地產一處，由他人以最高價53000元競得。法院依法預留部分執行款，作為保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必須的居住房屋和普通生活必須品的費用。 預留費用參照中山市最低住房保障標準（即每人居住建筑面積不低于15平方米），并考慮了當時市場的建筑成本，酌情確定。剩余執行款進行了分配，該案得以順利執結。
二、要旨歸納
解決執行“唯一住房”問題，要對《查封規定》第六條從立法本意方面作審視。無論是《民事訴訟法》還是《查封規定》，并未明確規定對“唯一住房”絕對不能執行。該規定雖然對“生活所必需的居住房屋”作出不得拍賣、變賣或者抵債的規定，但對不屬于該范圍及超范圍的住房并未作出禁止性規定。根據馬斯洛的需要層次理論，最基本的生理需要處于最重要的地位。但在采取其他替代措施情形下并不必然導致會出現剝奪被執行人的基本生存權的情形發生?！恫榉庖幎ā返谄邨l“可予以執行”的相關規定與《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》）第一條，并未完全受限于《查封規定》第六條的規定，甚至是對其進行了一定程度的解釋修正，因此，從上述司法解釋本意可以得出，“唯一住房”并非絕對禁止執行標的物，法院完全可以根據具體案情進行執行。
三、觀點與理由
（一）正本清源：對執行“唯一住房”立法上再完善
我國目前對執行“唯一住房”的法律規定較為原則，對“唯一住房”的定義、執行措施種類、權利救濟沒有詳細規定，直接導致申請執行人與被執行人利益沖突升級，不利于社會的和諧穩定。另外，《查封規定》第六條與《抵押規定》的規定也存在一定的邏輯混亂，急需厘清，使法院的執行工作有法可依。此外，還應針對農村宅基地作為“唯一住房”的問題，明確規定農村宅基地可在一定條件下進行轉讓過戶，或進行合理房產置換后進行執行。筆者建議，對《查封規定》第六條可修改為：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋（含農村宅基地），人民法院可以查封，并經執行調查及聽證后，確定是否屬于被執行人唯一住房，在保障被執行人及其所扶養家屬基本居住權益的前提下，可以進行拍賣、變賣、抵債或者其他處分，以清償或部分清償所欠債務?！贝送?，對被執行人“唯一住房”是否超出其家庭生活所必需、臨時租所的選擇、居住時間、搬遷時間等關鍵問題應當完善立法或出臺專門的司法解釋，以減少法官自由裁量的空間，防止權力的濫用。
（二）定規立矩：對“唯一住房”標準再認定
確認被執行人“唯一住房”是否符合法律規定，原則上要依據法院對被執行人的房產的調查情況來判斷。筆者認為，執行財產審查結論，是決定是否啟動執行唯一住房的關鍵。首先要調查被執行人財產狀況，窮盡調查措施，確定被執行人是否僅有一處房產，且被執行人房產在數量上是唯一的，在時間節點上，不存在發生糾紛后轉移變賣原有多余房產情形，同住成年家屬沒有其他房產，房屋性質不屬于大戶型或別墅等。二要審查案件性質，對民間借貸等債權性質的案件，在執行被執行人“唯一住房”時可以暫緩采取執行措施，而在工傷等性質案件，如申請執行人所需款項為急需救治費用的，應考慮盡快啟動執行措施。三是嚴格審查被執行人財產及實際人口居住情況，如被執行人確無可供執行財產，其所居住“唯一住房”不能通過預留份額、換房等措施進行執行，且會引發強烈的執行風險，不予采取執行措施。四要合理保留足以保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋的價款或替換房屋面積，確保不過度損害被執行人利益。五是考慮被執行人的社會生存能力。主要考慮被執行人的年齡、職業、收入等情況。如被執行人年輕力壯，有一定的專業技能，較好的職業，法官可以考慮對其“唯一住房”進行處理，因為根據被執行人的生存能力，預計其能自行解決居住問題。相反，如被執行人年老體弱、無正當職業，若強制執行，就可能影響到被執行人及其家屬的生存權利。
（三）破解困局：對“唯一住房”執行方式的再探索
對需要采取執行措施的案件，執行法官在執行“唯一住房”時，首先要采取各種財產調查手段，查清被執行人財產狀況。其次，在發覺被執行人沒有財產或者財產明顯不足以清償所欠債務時，才考慮對其“唯一住房”進行細致審查。要對被執行人是否擁有過多套房產、實際占有但未登記在其名下的房產進行認真全面的調查，以確定其是否屬于“唯一住房”，相關情況要記入執行筆錄，由實際居住人簽字確認，并以拍照、攝像方式固定證據。再次，在決定啟動強制執行措施前，須進一步評估執行風險，同時輔以說服教育工作，督促其與申請執行人自行和解。對執行風險較大的案件，應當暫緩或裁定終結執行，并做好申請執行人的說服工作。具體操作上，可以采取以下執行方式。
1、完善換房執行模式，確保被執行人基本居住權利
為保障被執行人的基本居住權益，一些法院在執行實踐中創造出“以小換大、以新換舊、以遠換近”的方式進行換房執行。主要做法是由申請執行人提供一套面積較小的房屋或者地段較原房屋差一些（以不影響被執行人生活出行為前提）給被執行人，以置換執行被執行人名下的面積較大的房屋，對“唯一住房”進行拍賣或變賣給申請執行人抵債。這種執行方式已在實踐中運用了一段時間，但也面臨著置換先后順序、裝修折舊補償、過戶登記、契稅繳納等一系列問題，筆者認為，目前來看，運用換房模式是破解“唯一住房”執行難的有效模式，在行政拆遷中已經廣泛運用，應繼續完善相關配套措施，如可以考慮房屋置換補充價格差價等做法，以破解實踐難題。
2、提供臨時住房，給予被執行人生產生活的緩沖期間
在對“唯一住房”進行強制執行時，可以由申請執行人提供能夠滿足被執行人及其扶養親屬的基本生活所需臨時住房，或者出資提供租賃住房，用于保障被執行人及家屬的基本居住需求，以便被執行人尋找新的工作及居所，籌措資金清償債務。也可以由法院提供臨時性住房，提供給被執行人及家屬暫時居住。如上海市閔行區法院與房地產公司租下多套租期為十年房屋，提供給被執行人居住使用。實踐中，還可以考慮由法院提供周轉房、廉租房、保障房等用于被執行人居住需求。在提供臨時性住房辦理程序上，法院一般都應向被執行人張貼公告，限期搬離，對“唯一住房”進行執行，執行款到位后應預留部分資金以備支付臨時性住房的租金，以保障被執行人居住需求。
3、適度提留部分款項，確保被執行人生存權利
為保障被執行人基本生存權利，法院可以依照適度執行原則，從執行款中優先為被執行人提取一筆能夠滿足其基本生活標準的購房款?？梢园凑毡粓绦腥思捌浼覍倩镜淖》啃枨蟮目倲档呐馁u款作為應提取的購房款數額。該購房款及時發放被執行人，由被執行人留作購房之用，提取之后的剩余款項用于清償債務。也可考慮由被執行人自行選擇房屋中介機構，待其簽訂房屋買賣或租賃合同后，由法院直接將款項匯入公司賬戶，并發協助執行通知書給中介公司，以保障被執行人的居住權利。另外還可爭取申請執行人同意，在降低債權受償額后進行執行，降低金額作為被執行人保留購買或租賃房屋所需的價款，剩余債權通過拍賣“唯一住房”受償。還可以實施對“唯一住房”強制管理，將該住房出租等方式取得的收益用于抵償所欠債務，債務清償后解除強制管理措施，這樣既可以使被執行人保留不動產所有權，又能以收益滿足債權人的請求，還可節省下評估拍賣、過戶等費用，達到多贏的效果。
4、突破障礙，對“唯一住房”宅基地的執行方法改進
農村宅基地由于其法律、政策、觀念的特殊性，作為“唯一住房”在處理上較國有土地上房屋處理具有更大困難性?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規定，包括宅基地在內的農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但值得注意的是，根據《中華人民共和國物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！?，這實際明示了農村宅基地是可以轉讓的。對此，可考慮使用以下方式：一是在取得當地村委同意的情況下，用被執行人所有的唯一宅基地來抵償所欠申請執行人債務，由申請執行人長期使用宅基地。二是由法院強制執行農村宅基地的可得收益以抵償債務。如對該宅基地的拆遷補償款及安置費，可在扣除被執行人及其家屬基本生活費用前提下依法執行。三是對內部結構獨立、易于分割的宅基地住房，可分割出一至兩個房間給被執行人，將其余房間進行間隔改造，形成一地兩房，交申請執行人使用，從長遠來說，建立農村宅基地公示登記制度，推進農村宅基地自由流轉交易，才是治本之策。
5、適度緩沖：給予被執行人遷出房屋的寬限期
居住權益關系到被執行人的切身利益，執行實踐中法官根據具體案情，靈活把握搬遷預留時間長短，便于法院執行。依照《抵押規定》第二條之規定，對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應給予被執行人6個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。筆者認為，這一期限較為合理，可以適用此類案件執行，除此以外，對以提取基本購房款、提供臨時性住房的案件，應適當延長被執行人自動遷出房屋的寬限期，一般以延長2到3個月為宜，遇節假日期間可適當再延長。
6、安撫慰問：注重解釋說服及案后回訪工作
執行法官在對“唯一住房”采取強制執行措施前后，應當注重對雙方當事人釋法說理與解釋工作。第一，要注重說明法律規定的真實意思，法院執行的措施，當事人基本情況，促使被執行人消除抵觸情緒，理解法院執行措施。第二，積極促使被執行人與申請執行人自行和解，一方面讓申請執行人考慮被執行人的居住困難，在降低申請執行金額、多預留供被執行人購買租賃房屋價款上作出讓步，另一方面，也讓被執行人考慮到申請執行人的困難，動員其積極籌集資金以償還所欠債務，盡量不拍賣其居住房屋。第三，執行法官在執行完畢后，還應積極走訪被執行人及其家屬，安撫其心情，了解其居住情況及存在困難，幫助其渡過難關，以將矛盾糾紛的發生降低到最小程度。
（四）保障權益：對“唯一住房”異議申請的再救濟
在房地產價值日益上升的時代，為防止對當事人合法權益的損害，法律還應對“唯一住房”當事人的權利救濟程序作詳細規定。首先，規定在對“唯一住房”執行時，應召集各方當事人進行公開聽證，以保證當事人獲得救濟機會。聽證程序應由三名執行員組成合議庭進行合議。其次，在聽證過程中，應圍繞須執行房產是否屬于“唯一住房”，相關保障措施及替代執行措施，是否需要預留資金等問題進行舉證、質證、辯論，確保各方充分發表意見。再者，聽證的結果應當以裁定的形式做出，并允許當事人復議，執行法官還應將聽證情況記入筆錄及執行日志，并供當事人及律師查詢，以保證執行公開。
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